Что нужно знать, какие вопросы стоит задать при покупке или аренде офиса

Ой, как много вы тут понаписали, это всё читать? Мы сами в шоке, но поверьте, чтение этой памятки займет у вас не более 16 минут (мы засекали), и вполне может оказаться, что мы затронули пункты, о которых вы даже не задумывались. Ну а если времени на чтение совсем нет, листайте сразу в конец статьи, где дано краткое резюме.

Итак, поехали... в этой статье мы постараемся простым человеческим языком без заумных терминов осветить некоторые важные моменты, о которых не стоит забывать, покупая или арендуя офисное помещение.

Аренда или покупка?

Арендовать или купить офис – это первое, о чем стоить подумать. Для молодых развивающихся компаний аренда несомненно предпочтительнее, так как не требует единоразового замораживания крупного объема денежных средств, а также позволяет быть более мобильными. В случае необходимости можно снять офис побольше, например, при росте числа сотрудников, или наоборот поменьше, чем воспользовались многие компании во время пандемии и ограничительных мер.

О покупке же задумываются компании, крепко стоящие на ногах, уверенные в перспективах своей деятельности на предстоящие годы, а также располагающие значительными свободными суммами, с которыми придется расстаться уже сегодня, а окупаться такое вложение может до 5-7-10-ти и даже более лет. Но, если вы к этому готовы, плюсы покупки очевидны.

Во-первых, недвижимость во все времена является одним из видов надежного вложения денег, и через несколько лет экономии на отсутствии арендной платы вы окупите приобретение и начнете существенно экономить.

Во-вторых, купленный офис – это ваша собственность, и внутри него вы вольны создать ту атмосферу, которую пожелаете, конечно же в рамках закона и строительных норм. Конечно же поставить посреди офиса джакузи на 50 человек вам не разрешат из-за ограничения нагрузки на пол в здании, но осуществить планировку и отделку по своему желанию, или корпоративному брендбуку вы сможете. В отличие от арендованного офиса, где скорее всего придется довольствоваться предложенным типовым ремонтом.

Также покупка офиса может быть интересна тем, кто не доверяет банкам и финансовым инвестициям, и хочет вложить деньги в арендный бизнес, сдавая купленный офис в аренду, и получать стабильный доход.

Локация, местоположение, транспортная доступность

Расположение бизнес-центра, в котором вы хотите снять или купить офис – один из важнейших параметров, с которого начинается поиск. Чаще всего решающим голосом при выборе локации обладает руководство компании, которому естественно хочется иметь офис рядом с домом. И в целом, оно имеет на это право, но важно не переусердствовать, иначе удобство одного, или нескольких человек может обернуться снижением результативности работы, текучкой кадров и даже снижением доходов компании. Поэтому стоит задуматься также:

• Об удобстве сотрудников. Большая часть из них будет добираться до рабочего места на общественном транспорте, поэтому идеальным вариантом будет наличие станции метро в пешей доступности. Хуже, если станция метро находится, например, в 5-ти километрах, и сотрудникам надо пересаживаться на наземный транспорт. Это значительно увеличивает время в пути, так как существует расписание маршрутов, пробки, а иногда и погода вносит существенные коррективы в работу наземного общественного транспорта. Ну и совсем плохо, если метро далеко, и наземного транспорта тоже нет. Какое-то время ваши сотрудники героически будут совершать ежедневные часовые прогулки до офиса под палящим летним солнцем, или пробираясь по зимним сугробам, но, поверьте, им это быстро надоест, и они начнут присматривать работу поудобнее.

• Об удобстве клиентов и посетителей. Если у вас клиентский офис и бизнес завязан на постоянный поток посетителей, либо контрагентов, тут в целом картина точно такая же, как и с сотрудниками.

Поэтому при общении с сотрудниками отдела аренды/продаж понравившегося бизнес-центра не стесняйтесь – поинтересуйтесь удобством пути до офиса. И обязательно заранее изучите карту, так как станция метро всего в 500 метрах не всегда означает счастье, она может быть, например, на другой стороне железной дороги, оживленной магистрали без пешеходного перехода, или на пути стоит промзона, и в итоге 500 метров по прямой превращаются в 5 километров в обход.

Стоит отметить, что солидные бизнес-центры высокого уровня сами задумываются об удобстве своих резидентов. В последнее время правилом хорошего тона стали бесплатные шаттл-басы от ближайшего метро до офисного центра, но к сожалению это пока что единичные случаи.

Площадь, этаж, вид из окна

Если мы определились, покупаем мы офис, или арендуем, а также выбрали удобную локацию, можно переходить к подбору конкретного помещения. Какая же нам нужна площадь? Ну верхней границы конечно же нет, можно хоть одному сидеть в пятисотметровом офисе, разве что это нецелесообразно.

А вот нижняя граница площади на одного сотрудника четко регламентирована требованиями СанПиН для офисных работников. Согласно норме, для тех, кто использует в работе компьютеры, площадь рабочего места не может быть менее 4,5 м². Есть также норма не менее 6 м², если рабочее место оборудовано монитором старого типа с лучевой трубкой, но, полагаем, такого антикварного оборудования уже ни у кого не осталось. И тут казалось бы все просто: берем в руки калькулятор, видим предложение, например, на 100 метров, делим на 4,5 и получаем 22 человека. Да, но нет. Мы забыли о проходах, зоне ресепшн, отдельных кабинетах руководителей, общих зонах, переговорных комнатах, а также специфических пожеланиях вроде кухни, комнаты отдыха, серверной, и прочем. Поэтому считаем от обратного – вычисляем сначала минимально необходимую площадь непосредственно на сотрудников, а потом уже начинаем прибавлять все «хотелки».

И не забываем о планах роста, особенно это актуально при покупке офиса. Если в обозримом будущем ваш коллектив существенно расширится, из арендованного офиса можно переехать в офис попросторнее, а вот утрамбовать людей в купленный офис будет проблематично.

Этаж. Тут у нас сразу возникает противоречие между обыденностью и прекрасным. С одной стороны логично иметь офис на не очень высоком этаже. От аварий и поломок лифтового оборудования никто не застрахован, а спускаться или подниматься на 32-й этаж будет несколько проблематично. Да и в густонаселенных офисах-небоскребах можно немало времени провести в очереди у лифта, даже если этих лифтов десяток.

С другой стороны, офисы на более высоких этажах считаются более статусными. Поэтому, если вы посмотрите на прайс-лист одного и того же офисного здания, то увидите, как с каждым этажом растет и стоимость офиса. Это плата за престиж и вид из окна, сейчас даже стало распространенным понятие «видовой офис». Окна в пол и вид на город на высоте птичьего полета – что может быть прекраснее? Ничего, но только если вид из окна действительно хорош и не смотрит на промзону с ангарами.

Парковка

О пеших сотрудниках и клиентах мы с вами позаботились в предыдущем пункте, теперь время подумать об автомобилистах. Совершенно очевидно, что с парковкой в мегаполисах ситуация крайне сложная. И если в Санкт-Петербурге с этим еще как-то попроще, то Москва семимильными шагами движется к концепции «город без личного транспорта». Многие улицы изменили свою ширину в пользу пешеходных тротуаров, лишившись парковки, а там, где парковка еще осталась, она стала платной. Это происходит не только в центре, платные парковки перебрались даже за МКАД. И если в спальном районе на окраине Москвы парковка обойдется вам в 40 рублей в час, то в центре будьте добры расстаться с 380 рублями за час... но это конечно, если вы сможете найти свободное место.

Поэтому обязательно интересуйтесь наличием собственной парковки в офисном центре. Это может быть открытая парковка на территории, подземный паркинг либо многоярусная наземная парковка, но она должна быть своя. Если нас заверили, что парковка есть, далее следует поинтересоваться, сколько она стоит. Бесплатной парковки сегодня вы уже не найдете, а дальше всё зависит от аппетитов делового центра. Места могут сдаваться в аренду с помесячной оплатой, а могут исключительно продаваться, причем стоимость за парковочное место может доходить до десятка миллионов рублей и выше.

Обращайте внимание также на такой термин, как «парковочный коэффициент». Когда мест на всех желающих не хватает, бизнес-центры вводят такой коэффициент, согласно которому, например, на 100 м² офисных помещений приходится 1 парковочное место. Таким образом, покупая офис на 300 метров, в котором легко можно разместить 50-60 сотрудников, вы сможете претендовать всего лишь на 3 места на парковке, и опять же помним, что не бесплатно. А что делать, если у вас большой корпоративный автопарк, менеджеры курсируют между офисом и клиентами, а городской парковки на близлежащих улицах в округе просто нет? Очевидно, что искать другой офисный центр, даже если этот вам очень нравится. И если по телефону отдела аренды/продаж офисного центра вам говорят «вроде нет проблем, все где-то паркуются», или «парковка обязательно будет, но мы пока не решили на сколько мест», то тут стоит насторожиться и требовать разъяснений. Понятно, что всех желающих сотрудников вы вряд ли обеспечите парковкой, но как минимум руководство компании вряд ли захочет часами колесить по округе в поисках места. И не забываем задать вопрос про гостевой паркинг, если у вас клиентский офис, посетителям тоже надо где-то оставлять автомобили.

Планировка, ремонт, отделка

Если вы собираетесь арендовать офис, то тут в общем-то всё просто. С высокой долей вероятности бизнес-центр сдает в аренду офисы с ремонтом и внутренним зонированием. То есть в офисе уже стоят перегородки, разделяющие офис на опенспейс, кабинеты, зону ресепшн, переговорные комнаты, и так далее. Также выполнена финишная отделка, чаще всего в спокойных пастельных тонах, а иногда даже уже стоит мебель, остается только завезти оргтехнику и можно начинать работу. И тут у вас особого нет выбора, вам либо нравится внутреннее убранство офиса, либо нет. Запросите у собственника побольше фотографий, а лучше запишитесь на просмотр, иногда вживую всё выглядит совсем иначе, чем на фотографии.

Это большая редкость, но вы можете столкнуться с тем, что офис сдается в аренду без отделки. Вы можете провести ремонт в офисе в желаемом вами стиле за свой счет, привлекая собственных мастеров, либо воспользоваться предложением по отделке от самого бизнес-центра – чаще всего такую услугу вам предложат. Но это же опять затраты, резонно скажете вы. Да, но арендодатель может предложить вам частично или полностью компенсировать затраты «арендными каникулами». Это такой срок, в течение которого не будет браться арендная плата, и вы, как бы экономя на аренде, на эти средства делаете ремонт. Это несомненный плюс, но обольщаться не стоит. Во-первых, даже если вам дадут 3-4 месяца арендных каникул, сделать на эту сумму качественный ремонт вряд ли получится. Во-вторых, вы эти деньги всё равно потратите, не пользуясь в это время офисом, в отличие от ситуации, когда сразу арендуете готовый офис «под ключ».

А вот при покупке офиса ситуация немного иная, тут сразу будьте готовы погрузиться в ремонтные работы. В 90% случаев офис будет продаваться без отделки, и вам надо заранее понимать расходы, которые вы понесете на дизайн-проект, ремонт и финишную отделку. При общении с собственником офисного помещения на тему отделки вас ожидает удивительный мир никому не понятных терминов. Вам могут рассказать о черновой, предчистовой, базовой, начальной отделке, состоянии «в бетоне», «под отделку», и даже состоянии с красивым иностранным названием shell&core. Но в общем и целом забивать голову этими терминами совершенно нет смысла, все они говорят о том, что никакой отделки в помещении попросту нет. Вы получите офис, в котором на полу бетонная стяжка, стоят бетонные стены и несущие перегородки или столбы. С одной стороны это хорошо, так как вы сможете выполнить отделку по своему вкусу, материалами которые вам нравятся, поставить перегородки именно там где вам нужно. Но с другой – это несомненно дополнительные траты денег и времени.

Коммуникации и инженерные системы

Тут вопросы, которые стоит задать собственнику практически одни и те же, независимо от того, покупаете вы офис или арендуете. Коммуникации и инженерия либо есть, либо её нет – важно узнать, что именно есть, и готовы вы ли вы «с этим жить». Что следует выяснить:

• Отопление. Найти офис без отопления сегодня невозможно, топить дровами не придется. Нюансы могут быть разве что в комфорте. Поинтересуйтесь, какие радиаторы стоят в помещении, имеют ли они индивидуальную регулировку, либо температура регулируется во всем офисе централизованно, или же вообще не регулируется.

• Водоснабжение и канализация. Если ваш офис небольшой площади, то скорее всего этот пункт будет не актуален. Но, если мы говорим о больших площадях, собственник обязательно в качестве плюса расскажет вам о наличии «мокрой точки» в самом офисе. Мокрая точка – это сленговое название подключения к воде и канализации. В целом в офисной жизни это не так важно, но будет несомненным плюсом. Имея такое подключение, вы можете обустроить в офисе кухню с раковиной, сделать собственные туалетные комнаты, чтобы сотрудники не ходили в общие туалеты на этаже, и даже по желанию соорудить душевую.

• Вентиляция и кондиционирование. Это важный пункт, о котором многие забывают, но обязательно стоит спросить. Вспомните наши первые бизнес-центры. Чаще всего это бывшие заводоуправления или подобные здания, в которых открывались все окна, а фасады пестрили блоками кондиционеров. Сегодня такое встретить можно крайне редко, особенно в офисных зданиях высокого класса. Фасады здесь из стекла и бетона, а панорамные окна от пола до потолка вообще не открываются. Поэтому поинтересуйтесь, имеется ли в здании система центральной вентиляции и кондиционирования – микроклимат и воздухообмен в офисе очень важен и влияет на производительность труда.

• Оповещение и пожаротушение. Датчики дыма и вытяжную систему дымоудаления сегодня вы встретите во многих офисных зданиях. А вот централизованная система пожаротушения с разводкой магистрали по помещениям и форсунками под потолком есть не везде. Наличии такой системы также стоит уточнить.

• Электроснабжение. Естественно, электричество есть везде, дело может быть только в электрической мощности, выделенной на помещение. Обычно собственник помещения оперирует показателем «ватт на метр». Зная площадь офиса, вы всегда сможете прикинуть, какое количество потребителей энергии вы сможете использовать в офисе. Но, честно говоря, для офиса это не так актуально, как для торгового или производственного помещения. В конце концов, не будут же у вас в офисе стоять станки или холодильное оборудование, а для офисной техники выделенных мощностей хватит практически всегда.

• Интернет. Без интернета вы не останетесь, как и без электричества, но поинтересоваться, какой провайдер работает в здании, есть ли возможность привести своего всё же стоит. Не редки случаи, когда в офисном центре присутствует провайдер-монополист, не всегда предоставляющий каналы нужного качества или скорости, что особенно важно для ИТ-компаний, а привести своего провайдера просто запрещено.

Пропускная система и безопасность

Минимально необходимый порог безопасности в виде охранника и проходе в офисную часть здания по пропускам сейчас есть практически везде. А всё что выше – это дополнительный уровень комфорта и безопасности для вас и ваших сотрудников.

Стоит поинтересоваться, установлена ли в здании система видеонаблюдения, работает ли современная система контроля доступа с турникетами и персонифицированными пропусками. Такие системы, кстати, помимо функции безопасности, несут в себе и дополнительные опции. Владелец офиса может по запросу получить доступ к данным с пропусков сотрудников, посмотреть время прихода-ухода того или иного сотрудника, а также заблокировать не сданный пропуск уволенного человека. Физическая охрана также присутствует везде, но это может быть одинокий вахтер на входе, от которого толку не много, а могут быть и хорошо экипированные сотрудники ЧОПа.

Но есть случаи, когда жесткий пропускной режим и вооруженная охрана могут вызывать сложности в работе. Если у вас клиентский офис, предполагающий постоянный поток клиентов, сразу поинтересуйтесь у арендодателя или продавца помещения, как предполагается осуществлять доступ посетителей к вам в офис. Может случиться так, что ваш клиент не сможет спокойно зайти не то что в фойе здания, но даже на территорию офисного комплекса, и вы будете ежедневно участвовать в квестах по выписыванию пропусков и беготне по этажам с заявками на проход посетителя.

Инфраструктура, общепит

Это еще одна категория, о которой многие забывают. Люди – не роботы, и как минимум должны удовлетворять потребность в пище. Сегодня во многих крупных деловых комплексах обеспечивается широчайшая инфраструктура: на первых этажах обустроены настоящие торговые галереи, где мы можем найти кафе и рестораны, аптеки, магазины, фитнес-центры, банкоматы и отделения банков, и даже салоны красоты с цветочными магазинами. Но такое изобилие есть далеко не везде, поэтому поинтересуйтесь о наличии минимально необходимого, а именно об общепите.

Спросите у собственника, есть ли в здании оператор питания со столовой, кафе или рестораном. В противном случае сотрудники будут вынуждены бегать на обед куда-то еще вне здания, а это всегда потери рабочего времени.

Стоимость, дополнительные расходы

Проводить подробный разбор касательно стоимости аренды или покупки офиса в общем-то бессмысленно. Есть дорогие бизнес-центры, есть дешевые. Чем лучше локация, тем дороже. Чем ближе к центру, тем дороже. Чем выше класс бизнес-центра, тем дороже. И еще миллион причин, из-за чего дороже. Смотрите предложения и соизмеряйте со своими бюджетами.

Иногда, если вы не привязаны к центру, намного выгоднее обосноваться на окраинах. Есть примеры, когда в Москве шикарный комфортабельный офис класса А в бизнес-центре, построенном с учетом всех самых современных технологий и оснащенном передовыми инженерными системами, но за МКАД, будет стоить дешевле офиса класса B в пределах Садового кольца, а удовольствия и комфорта принесет в разы больше. Вы удивитесь, если изучите, где расположены офисы многих именитых компаний, рекламу которых мы видим по телевизору каждый день.

Выбор только за вами. И если он сделан, перед выездом на объект обязательно уточните у собственника стоимость на предмет соответствия той, что вы видите в объявлении, чтобы исключить финансовые сюрпризы. Стоимость может меняться, и это нормально, но не всегда оперативно корректируются объявления, размещенные на десятках интернет-площадок, да и на собственном сайте офисного комплекса возможна задержка в актуализации информации.

Также важно помнить о дополнительных расходах на эксплуатацию. Если с арендой всё понятно, все расходы уже включены в арендную ставку, то с покупкой вас может ожидать неприятный сюрприз. Многие полагают, что вот купил я офис, потратил много миллионов, теперь это всё моё, и вообще начинается сплошная экономия. Но это не так.

В любом офисном здании есть управляющая компания, услуги которой стоят денег, причем зачастую немалых. Охрана, ландшафтный дизайн и уборка территории, а зимой еще и очистка от снега, клининг внутри здания, обеспечение работы всех инженерных систем, всё это ляжет на вас, как коммуналка. Обязательно интересуйтесь при покупке офиса, какая управляющая компания обслуживает здание, и сколько стоят её услуги. Обычно эта стоимость называется за метр в год, и ей не стоит пренебрегать, так как она может составлять десятки тысяч рублей за метр в год, и стоимость обслуживания даже стометрового офиса вас неприятно удивит. И не забываем про отопление, водоснабжение, кондиционирование, электроэнергию – за всё это с вас возьмут плату, так же как в квартире, которую вы тоже купили, но всё равно ежемесячно отчисляете коммунальные платежи.

Готовность, этап строительства

Если вы нацелены на аренду, можете сразу пролистывать этот пункт дальше, офис в недостроенном бизнес-центре вам никто в аренду не сдаст. А вот для покупателей этот пункт крайне важен.

Ни для кого не секрет, что офисное здание не возникает за одну ночь красивым и готовым – его надо построить, и иногда это занимает несколько лет. А продавать офисы застройщик начинает сразу, как только получит разрешительную документацию на право строительства. Кстати, поинтересуйтесь, всё ли в порядке у застройщика с этой документацией. Чистый на руку девелопер не откажет вам и предоставит разрешение на строительство и проектную декларацию. Когда все необходимые разрешения застройщиком получены, он приступает непосредственно к строительству. И начинает он этот процесс с возведения небольшого павильона офиса продаж на объекте с красивым макетом будущего здания, который на ближайшие годы станет для вас подтверждением, что когда-то здесь будет «город-сад».

Но в рекламе вы с высокой долей вероятности про сроки ничего не увидите, будет написано лишь «продажа офисов от стольких-то метров, от стольких-то тысяч рублей за метр, в таком-то прекрасном месте». И скрываться за этим может совершенно разная стадия готовности: расчистка территории, котлован, фундамент, возведение стен, отделка, монтаж инженерных систем, или же полностью готовое здание, введенное в эксплуатацию. С последней стадией у вас проблем скорее всего не будет, вы можете приехать на объект и попросить показать конкретный понравившийся вам офис. А на промежуточных этапах возможны нюансы.

Если вы приехали на объект и видите почти готовое здание, в котором уже идет отделка, а застройщик утверждает, что до ввода в эксплуатацию полгода – это похоже на правду. Но если озвучивается срок в полгода до сдачи ещё на этапе рытья котлована под фундамент – это повод задуматься, ведь офис в своё распоряжение вы получите когда-то потом, а с деньгами расстанетесь уже сейчас. Поэтому не стесняйтесь, напрашивайтесь на просмотр, пытайте застройщика на тему текущего этапа строительства, ожидаемых сроков сдачи, возможных задержек.

После этого изучайте в интернете отзывы о застройщике и состояние его предыдущих объектов, смотрите на его надежность и юридическую чистоту, и думайте, готовы ли вы сегодня рискнуть деньгами и ждать, либо стоит поискать готовые варианты. Но не забывайте, что чем ближе к вводу здания в эксплуатацию, тем дороже обойдется помещение. Стоимость офиса на этапе заливки фундамента и в уже готовом бизнес-центре может отличаться очень сильно.

Сделка, договор, документы на собственность

Этот пункт является продолжением предыдущего, и был бы, наверное, самым важным и очень полезным, чтобы подстраховаться со всех сторон, но, к сожалению, мы на себя ответственность за ваши деньги не возьмем. Вам в любом случае придется воспользоваться услугами профессионального юриста, разбирающегося в недвижимости и законах, меняющихся с пугающей частотой, а мы лишь в ознакомительных целях укажем часть моментов, о которых полезно помнить, и какие сценарии развития событий возможны.

• Вы арендуете офис в готовом бизнес-центре. Это самый простой и безболезненный сценарий. Вы заключаете договор аренды или субаренды, тщательно изучив его на момент соответствия условий Гражданскому кодексу РФ. Проверяете, указан ли в договоре предмет (объект) аренды, его состояние и параметры, зафиксирован ли срок аренды и арендная ставка, включен ли в ставку НДС и любые другие возможные платежи, например коммунальные услуги, описаны ли процедуры и условия передачи и возврата помещения. Поверяете, нет ли в договоре дополнительных условий, прописанных мелким шрифтом.

Также есть моменты, которые не надо помнить всем, но для некоторых они могут быть важны. Например, если вы договорились с арендодателем об арендных каникулах – это должно быть зафиксировано в договоре. Если вы планируете в дальнейшем иметь право сдать часть офиса в субаренду третьим лицам – это тоже должно быть зафиксировано в договоре.

Также полезным будет наличие в договоре четко описанного порядка досрочного прекращения договора во внесудебном порядке. Зачем, спросите вы? Ну, например, весна 2020 года с началом пандемии внесла существенные коррективы во всю нашу жизнь в целом, и в офисную жизнь в частности. Во многих городах, особенно в Москве, градоправители ввели жесткие карантинные меры, практически лишив многие компании возможности использовать офис по назначению. Просидев какое-то время на удаленке, но платя по-прежнему арендную плату за пустой офис, многие предприниматели обратились к своим арендодателям за сочувствием, пониманием и послаблениями. И некоторым даже удалось договориться о существенном снижении арендной ставки, но далеко не всем. Многие оказались попросту в заложниках своего офиса. Деятельность остановлена, денег нет, зато есть договор аренды на длительный срок без права досрочного расторжения и арендная ставка, которую арендодатель отказался снижать, еще и угрожая судом за неуплату. Ужасно неприятная ситуация, согласитесь.

Да, и не забудьте при подписании договора подписать также акт приема-передачи офиса вам в пользование, в котором будет зафиксировано состояние и комплектность, например, мебели, чтобы при расторжении договора не оказалось, что вы должны еще «магнитофон импортный… три штуки».

• Вы покупаете офис. Тут возможно два сценария: приобретение офиса во введенном в эксплуатацию офисном центре, и в бизнес-центре, который еще находится в процессе строительства. Первый сценарий проще, надежнее и безопаснее, но как мы писали выше, такое помещение всегда будет стоить дороже. Покупая готовый офис, вы заключите договор купли-продажи недвижимости, который по закону подлежит государственной регистрации, переход права на собственность будет зарегистрирован в Росреестре, получено свидетельство о собственности на приобретенное помещение – всё это обеспечивает высокий уровень юридической чистоты сделки и позволяет подстраховаться от некоторых неприятных моментов, например, от возможности признания договора недействительным. Кроме гарантий юридической чистоты вы получаете возможность сразу начать использовать помещение, и даже отдавать его в залог, например, для получения кредита в банке.

Если же вы собрались купить помещение в недостроенном здании, возникают риски, которые надо тщательно взвесить. Никто не возьмется оценить, какие сложности могут возникнуть в дальнейшем, начиная с проблем с оформлением права собственности до затягивания сроков строительства и ввода в эксплуатацию. Дать гарантию, что застройщик не обанкротится или не возведет здание с нарушением строительных норм, что помешает ввести его в эксплуатацию, не представляется возможным. В это время использовать офис по назначению вы не сможете, а потраченные деньги будут по сути заморожены на неопределенный срок.

С типом договора тоже не всё просто, застройщики могут предложить массу вариантов: предварительный договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав, договор инвестирования, договор будущей недвижимой вещи. Каждый из этих договоров может таить в себе подводные камни и требует изучения профессионалом. Так как оценить состояние застройщика и перспективы его банкротства в дальнейшем на моменте заключения договора невозможно, а судебная практика в нашей стране говорит о том, что покупатели недостроенной коммерции практически не защищены законом, и есть риск потерять все вложенные средства, надо хотя бы минимизировать риски документально.

Поэтому требуйте у застройщика образец договора и первым делом отправляйтесь с ним к хорошему юристу – он сможет посоветовать, стоит ли покупать помещение или же лучше отказаться от этого объекта.

Резюме

Мы ни в коем случае не призываем использовать эту статью как единственно верную инструкцию к действию. Мы лишь постарались затронуть часть вопросов, о которых стоит помнить, и которые целесообразно задать собственнику или застройщику офисного помещения при покупке и аренде.

1. Определяемся, арендуем или покупаем.

2. Выбираем локацию, изучаем транспортную доступность, близость от метро.

3. Понимаем, какая нужна площадь, на каком этаже мы хотим офис, и стоит ли переплачивать за красивый вид из окна.

4. Задаем неудобные вопросы про парковку.

5. Интересуемся, какой ремонт сделан в офисе, или же его нет вообще.

6. Любопытствуем, какие коммуникации и инженерные системы нам достанутся вместе с офисом.

7. Разведываем, как обстоят дела с охраной и пропускным режимом.

8. Спрашиваем, как обстоят дела с общепитом – надо же где-то обедать.

9. Уточняем стоимость и узнаем про дополнительные расходы на обслуживание помещения.

10. Пытаем застройщика на предмет разрешительной документации, стадии готовности здания, изучаем с юристом договор, который нам предлагается подписать.